تستقبل “البلاد” مختلف الاستفسارات وطلبات الاستشارة القانونية. وجرى التعاون مع نخبة من المحامين المرموقين الذين تفضلوا بالموافقة على الإجابة عن استفسارات القراء، التي وصلت لبريد معد الزاوية (shaima.hussain@albiladpress.com) أو عبر حسابات “البلاد” بمنصات التواصل الاجتماعي. وللسائل ذكر اسمه إن رغب. ومعنا في زاوية اليوم المحامي تقي حسين:
هل يمكن فسخ عقد إيجار شقة قبل مدة انتهاء عقد الإيجار؟
المحامي تقي حسين: لقد نص القانون البحريني على أنه يحق للمؤجر إخلاء المستأجر قبل انتهاء عقد الإيجار، وقد ظهر ذلك على نحو جلي بشكل يوفر الحماية الكبيرة لملاك العقارات، إذ يتمتع أصحاب الشقق السكنية بحق الرجوع بعقد الإيجار في حال مخالفة المستأجر لالتزامات الإيجار الخاصة به، أو فشله في تصحيح الوضع بعد إخطاره بذلك.
أما أسباب فسخ عقد الإيجار التي حددها قانون الإيجار البحريني في المادة (38) فهي كما يلي:
“يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء العين المؤجرة في أي من الحالات الآتية:
1) إذا امتنع المستأجر عن سداد الأجرة في الميعاد المحدد في العقد لمدة شهرين متتالين، ويجوز للمحكمة ألا تحكم بالإخلاء إذا أثبت المستأجر أن تأخره يرجع إلى عذر قوي تقبله المحكمة، وأنه أوفى بكامل الأجرة المستحقة وكل ما تحمّله المؤجر من مصروفات التقاضي وذلك حتى نهاية أول جلسة تم إعلانه بها إعلاناً صحيحاً، وإذا تكرر امتناعه أو تأخره عن أداء الأجرة دون مبرر لمرتين طوال مدة العقد، وجب الحكم بالإخلاء.
2) إذا تنازل المستأجر أو أجر من الباطن كل أو بعض العين المؤجرة، أو أخلاها لغير مالكها دون إذن كتابي من المالك.
3) إذا شغل المستأجر أو المستأجر من الباطن العين المؤجرة للسكنى بما يجاوز العدد المألوف.
4) إذا استعمل المستأجر العين المؤجرة أو سمح باستعمالها، بطريقة تنافي شروط العقد، أو الغرض المعدة له، أو تخالف النظام العام أو الآداب العامة، أو تضر بمصلحة المؤجر المالية.
5) إذا أصبح العقار المؤجر آيلاً للسقوط ويخشى منه على سلامة السكان، أو صدر قرار إداري نهائي بالهدم من البلدية المختصة.
6) إذا مضى على إنشاء العقار مدة لا تقل عن خمسة وعشرين سنة، أو تم تغيير تصنيف المنطقة الكائن بها العقار، فللمؤجر الحق في هدم العقار وإعادة بنائه، ويجب أن يتم الهدم خلال سنة من تاريخ الإخلاء، فإذا أخل المؤجر بذلك يكون للمستأجر الخيار بين طلب العودة لشغل العين إن كانت قائمة أو التعويض بما لا يجاوز مقدار الأجرة المتبقية من العقد. (اقرأ الموضوع كاملا بالموقع الإلكتروني)
7) حاجة المؤجر لشغل العين المؤجرة بقصد السكنى لنفسه، أو أحد أقاربه من الدرجة الأولى، شريطة وجود اتفاق كتابي مع المستأجر على ذلك، وإخطاره المستأجر برغبته في شغل العين بكتاب مسجل بعلم الوصول قبل ستة أشهر على الأقل من الإخلاء، ويلتزم بالإقامة الفعلية في العين لمدة لا تقل عن سنة.
فإذا أخل المؤجر بتنفيذ التزامه بالإقامة أو قام بتأجير العين إلى شخص آخر بعد الإخلاء، جاز للمستأجر طلب العودة لشغل العين مع التعويض الذي تقدره المحكمة بما لا يجاوز مقدار الأجرة عن المدة المتبقية من العقد.
8) إذا لم يكن المالك مقيما في المنطقة الكائنة بها العين المؤجرة، أو كان مسافرا خارج المملكة، ولم يكن يملك عقاراً غيره، ورغب بالسكن فيه عند عودته إلى تلك المنطقة أو من الخارج متى اشترط ذلك في عقد الإيجار.
9) إذا استعمل المستأجر العين المؤجرة أو سمح للغير باستعمالها في غير الغرض المؤجرة من أجله بحسب طبيعتها أو أحدث تغييراً فيها من شأنه الإضرار بسلامتها الإنشائية.
10) إذا ترك المستأجر العين المؤجرة لمدة لا تقل عن سنة.
كما يجوز للمحكمة إذا حكمت بإخلاء العين المؤجرة في الحالات المنصوص عليها في المادة (12) والبنود (6) و (7) و (8) من المادة (38) من هذا القانون، أن تمنح المستأجر مهلة لتنفيذ قرارها، على ألا تجاوز ثلاثة أشهر في حالة العين المؤجرة لغرض السكنى، وستة أشهر للأغراض الأخرى.